深圳楼市调控细则出台后不少买家持币观望，但更多买家意欲入市

　　二手楼市即将告别观望气氛

　　近日，继“国十五条”出台后，深圳市也出台了相关细则。细则对于“中低价房”等概念并未明确定义，令不少买家继续持币观望，但是更多的买家意欲入市，尤其是一些迫切需要解决居住需求的买家，他们认为这次调控带来的“中低价房”，最快也要明年才能投放市场，而且还不知自己到时是否能买到，因此还不如趁着现在房价较为稳定立刻入市。

　　三级市场有望在短期内复苏

　　细则中明确规定：自6月1日起，严格按照要求进行住宅用地出让，新出让的住宅项目（含经济适用住房），应当在土地出让合同中注明“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到住宅开发建设总面积的70％以上”；对不符合规划控制性要求的项目（尤其是住房结构比例超过规定的），不得签订土地出让合同。

　　对项目审批进行如此严格的限制，将严重影响住宅二级市场的供应量。据调查，近期受到这一政策影响，土地出让合同的拒签率接近70％。这一现象说明，至少在明年6月之前，深圳住宅二级市场的供应量将大幅降低。根据国土局调查显示，深圳现有20％的准置业者会在未来半年内买房，届时，他们的大部分需求将会转向三级市场。由于他们的加入三级市场有望在较短时间内复苏。

　　豪宅供应量受影响

　　细则对于单一项目的住宅比例有明确的规定，并对不符合要求的项目实施拒签土地出让合同的措施。这一措施对豪宅市场的供应量影响极大，多数项目在二期、三期的开发将受到严重影响。据调查，深圳已有近100个项目的后期开发因为这一政策的影响将调整规划，而其中豪宅占有近60％的比例。

　　这些项目即使调整规划后立即入市，也需要3－5个月的时间。同时调整之后的豪宅项目在品质上可能会受到较大影响，给未来的销售带来诸多不便。而现在在二级市场销售和三级市场存在的早期豪宅，在品质上则具有一定的优势，它们将成为未来豪宅市场中最活跃的力量，其价格也将继续攀升。

　　短期炒房受打压

　　细则对中低价住宅、经济适用房和廉租房供应量的明确规定、提高营业税措施、简化租赁手续等政策，主要作用在于盘活住宅租赁市场，吸引更多的人从买房的漩涡中转移到租房上来，合理地调节整个城市居民的住房结构。

　　其实，本次调控的重点并不是打压长线投资的炒房者，而是打压短期炒房者。所以，细则对长线投资行为并没有过多的干涉，而是在扩大中低消费群体置业的可选择面，市场上70％的中低价房、廉租房和经济适用房，可以让他们在购房和租房之间自由选择。

　　同时，深圳掌握两、三套物业的普通投资者居多，他们具有稳定的经济收入，并不像只追求短线盈利的职业炒家那样炒房，他们的还贷能力比普通买房的年轻一族更稳定，他们对于物业有更灵活的把控性，也正是因为这种把控性使他们能够成为平衡房地产金融的一个重要力量。所以，政府对这类房地产投资者并没有设置更高的门槛，而寄望于这一群体能更多转向房地产租赁市场。