新一轮的政策调控给房地产市场带来多少冲击？未来房价是否会持续上涨？珠海房地产市场处于怎样的发展周期？昨日，被冠以“地产狂人”称号的施永青在“对话珠海房地产——幸福人居珠海房地产未来发展高峰论坛”演讲时，大胆地抛出自己的观点——房价的大方向依然向上！ 　　据悉，本次活动由珠海特区报社主办，由珠海国鼎集团协办。在万众期待中，专程从香港赶到珠海的施永青，精辟地分析了新政对房价的影响，以及房地产市场本身的发展周期，尤其对房价是否继续上涨等热点问题，并从专业的角度为房地产专业人士及市民传经论道。 　　随后，北师大不动产学院副院长金贻国教授、中原物业董事副总经理赖国强、珠海特区报社副总编辑曹克胜等嘉宾也就调控新政对珠海房地产的影响等焦点话题，继续展开对话。 　　观点集萃 　　观点1　把握投资规律现阶段还不是萧条期 　　房地产发展是有迹可循的，与经济周期共通分为四个阶段并循环发展。第一个阶段叫复苏期，这个时期一般是由有自住需求的买家开始带动的，而且一定是买现房，而不是买期房，随后空置率不断下降，现房的价钱不断上升，但是期房还是卖不动，这是复苏期的特色；当复苏期时间长了以后，价钱上升的消息慢慢传出去，这个时候投资者、炒家、买家都活跃起来，三股力量一起流到房地产市场，现房、期房的房价都快速上升，这个时候就进入了高涨期；当房价升到一定水平，房子的价格已经跟买家的购买力脱节，但是由于炒家资金雄厚，还是喜欢炒期房，期房还可以上升，但是租金涨不动了，这个时候就到了危机期；而当人人都有房子，却没有现金时，想卖房子的人不知道卖给谁，这就是萧条期。投资房地产一定要把握好这样的投资规律！ 　　但是，很多人关心目前房地产市场处于发展周期的哪个阶段？我个人只认为，现阶段，如果用家买房子将有更多的选择机会，还可以讨价还价，因此，现阶段这是上升过程中出现的一次小拐点，一次小调整，可以肯定的是——不是萧条期。 　　观点2　房价跌！可能打击一大片，保护一小片 　　目前，市民储藏财富的三大板块，一是现金储在银行，二是证券、股票、债券，第三就是房地产。因为放在银行里的钱升值慢，很多现金流入了股票和地产，但在目前来看，股票大家总觉得风险大，因此很多资金流到房地产市场。因此，近年来国内房价上涨，在很大程度上是因为房地产市场投资性需求过热而拉动的，大量资金的汇集使房子成为了一种储藏资金的工具。 　　资金总是要寻找出路的，哪里投资回报越快、越大，它就往哪里去，所以出现这种情况很正常。据统计，在香港，56％的人拥有自住房；在内地的一般城市，自住房拥有率更是达到70％。可想而知，如果房价跌的话，使得房屋贬值，大家手里的财产都贬值了，这样肯定会打击一大片，保护一小片。所以，我认为国家出台那么多政策的初衷还是在保持房价的稳步增长，政府也不希望房价跌。 　　观点3　外来投资者偏好珠海，应控制空置率 　　珠海是一个十分适合居住的城市，因为此处沿海，加上气候等因素，成为很多外地客的投资偏好地。据我所知，港澳、内地很多投资者都把珠海列为投资房产的首选地，但这一来，却造成珠海房子出现很高的空置率，空置率一高就意味着浪费资源，造成市场的不健康。 　　对此，我个人认为，珠海政府可放宽户籍政策，吸引更多人才到这里发展。经济高速运转的今天离不开人才，这样既解决了珠海的人才需求，也有利于控制空置率，促进珠海经济的增长。 　　辛辣语录 　　以前，老百姓的钱都只会捂在床底下，现在时代变了，变成一个“现金换房产、换股票”的时代。 　　买不起房，讲难听点，就是你的能力不及别人，所以不要抱怨，应该努力挣钱，向别人看齐。市场不会向没本事的人看齐，只会给有能力的人创造奇迹。 　　房价先是升到你不信，进而升到你迷信，令你死心塌地地认为楼市会一直升上去，到人人都迷信楼市只会升不会跌时，那就要小心一点了。 　　房价那么高，还有那么多人愿意花钱购买，因此没买房的人说买房的“发神经”，但的确就有那么多“发神经”的人，看这些“发神经”的人越来越多，你就会觉得这很正常。 　　同样一笔钱，去年你能买150平方米大的房子，今年只剩120平方米，再不买会发现能买得起的就更小，所以早买还是比晚买划算。 　　今年上半年，房价涨幅一浪高过一浪，下一浪的底总大过于上一浪的顶。 　　对话　“房价本质上就是在往上冲” 　　记者：很多人都说，目前珠海房价虚高，在您看来，珠海房地产市场是否存在泡沫？ 　　施：任何市场都有泡沫，珠海也不例外。一个健康的楼市应该既有大量自住客，也允许有适量投资客的存在。楼市吸引大量资金，资金流向市场的速度快于房地产新增的速度而促使房价上升，房价上升又再度吸引资金，带来市场的繁荣，这是很正常的现象。 　　记者：受新政和中天事件影响，现阶段深圳楼市已经进入冰河期，因为珠海与深圳距离较近，这是否会对珠海造成更大的波动和影响？ 　　施：观望心态的蔓延是在所难免的，珠海肯定也会受到牵连。加上现阶段，银行收紧银根，因此买卖双方更是处在观望状态，根据我的周期理论，相信未来一段时间房价应该比较稳定。 　　记者：“未来一段时间”指的是多长时间？ 　　施：很难说，说不定春节过后，银行贷款大“放水”，观望期马上就结束呢。那么，“未来一段时间”也就两个月罢了。 　　记：观望期一结束，房价还会往上走？ 　　施：10月份以来，受国家政策的影响，各大城市楼市成交量下降，价格也出现波动，但是，房价与国家整体经济紧密相连，只要大经济不出现问题，房价还是会往上走。政府再怎样压来压去，相信效果也不会很明显，因为房价本质上就是在往上冲。 　　个人资料 　　施永青，香港中原集团主席。在香港，他是地产界响当当的人物，他的“中原地产”是香港最大的房产中介公司，因此有人称他为地产霸主；还由于他经常在报刊上发表楼市评论，而且出言大胆，所以有人称他为“地产狂人”。 　　自上个世纪70年代末期，施永青始终在关注香港楼市的发展和变化，长期不懈地坚持，让他练就了一副“火眼金睛”，成功预测了香港楼市两次调整时间和两次上升时间，如1982年、1997年两次调整，以及1985年和2002年的两次上升等。