记得2003年的时候，珠国土储２００３－１”号地成功拍卖在当时造成了巨大的轰动。转眼到了2007年，而在今年创记录的１０块土地同时公开出让，珠海的土地一级市场得到迅猛发展。土地“招拍挂”对珠海的房地产市场产生了深刻的影响，并给土地市场带来了五大变化。

“珠国土储”成为土地供应主流

　　从“珠国土储２００３－１”地块成功拍卖开始，珠海土地“招拍挂”正式拉开了序幕。拍得该地块的是当时本土民营房地产企业代表之一的恒隆集团，其负责人在回忆当时情景时仍历历在目，“当时所有发展商对这种拿地方式都还非常陌生，虽然地块是位于吉大的黄金地段，但是当时１１０８元／平方米的起始楼面地价并不为大家所接受，所以参与竞价的发展商很少，以１５３０元／平方米顺利拿下”，他说。“珠国土储２００３－１”就是后来建成的“金碧时代广场”。　　
　 “招拍挂”这种方式在当时属于绝对的新鲜事务，但是并没用多久时间，所有发展商都主动或被动地接受了这种新的“游戏规则”。土地出让由“协议出让”到“招拍挂”的改变对珠海的房地产发展产生了划时代的意义，企业沉浮，格局变幻皆源于此。
　　实际上，由于“珠国土储”的土地大都具有一定规模，且具有一定位置优势，“熟地”出让缩短了开发周期，加上公开竞拍在同一起跑线下给了外来品牌企业进入的机会，珠海楼市竞争进入新的时期，大盘名盘随之倍出，现在珠海人耳熟能详的“华发世纪城”、“每一间”、“中珠上城”等等都是通过“招拍挂”所获得的土地。
　　据公开资料统计，２００３－２００７年，珠海市通过“招拍挂”公开出让的土地超过４０宗，总建筑面积超过５５０万平方米，且公开出让土地面积与当地竣工面积的比值逐年上升，随着存量土地的逐渐开发，加上未来土地供应的主力地区——西部，政府拥有大量可供开发的土地储备，可以预见，“珠国土储”将成为未来土地供应的绝对主流。

地价节节攀升 拿地竞争激烈

　　如果说，“招拍挂”相对于“协议出让”地价提升是显而易见的话，那么，虽然土地情况千差万别，“招拍挂”五年来珠海地价的提升也并非无迹可循，特别是当珠海的单价、总价“地王”都相对集中在同一区域的情况下。
　　２００４年１０月２２日，位于前山河西岸、昌盛路北侧的“珠国土储２００４－０２”地块（华发世纪城）被华发以１５８９元／平方米的楼面地价即总价１２．８亿元拿下；同样是华发，２００６年１０月１８日，位于南屏珠海大道北、南湾大道东、前山河南侧、华发新城以西的“珠国土储２００５－１３”号地块（华发新城第五期）被其以楼面地价３５１０元／平方米，总价２６．２亿元果断斩获。
　　时间来到今年的９月２８日，不再是华发，７７００元／平方米的楼面价格、４６．５亿元的总价，位于前山河西岸、前山大桥南侧的“珠国土储２００７－０１”号地块被中信华南收入囊中。同为“地王”，同在南屏，在四年中地价以火箭般的速度上升到一个相当的高度。

    与地价相对应的是拿地的开发商阵容。“珠国土储２００７－０１”拍卖，绿景、中化方兴、中邦置业、中信华南、深业控股（深圳）、深业南方地产（集团）、仁恒置业、万科等１０余家全“重量级”选手尽数到场竞逐，竞争日趋白热化。在珠海的土地市场上，外来品牌发展商来势凶猛，且通过“招拍挂”取得的土地逐年上升。

西部过渡为土地供应主要阵地

　　今年８月２１日，珠海市委常委、常务副市长霍荣荫代表市政府向市人大常委会执法检查组汇报规划情况时表示，珠海市规划部门严格执行《珠海市城市规划条例》（后简称《条例》），中心城区原则上不再供应房地产用地，旧区改造腾出的用地原则上不再安排房地产项目，主要用于安排公共服务建筑和市政配套设施用地，从而为提升中心城区功能、完善中心城区公共设施及市政设施留下建设空间。
　　针对中心城区原则上不安排房地产用地，将会对珠海楼市和珠海城市的发展产生极为深远的影响，随着主城区用地的限制，政府土地供应将重点向西部倾斜，而西区房价相对较低的优势，再加上珠海城市西拓的战略布局，必将会吸引更多购房者落户西区。
　　２００７年，江珠高速通车，广珠城际轻轨加紧建设，广珠铁路复工，随着交通建设的步步升级，当珠海真正由珠三角交通末梢一跃成为珠三角交通枢纽之后，珠海凭借得天独厚的自然优势，和一系列的政策优势，将会迎来新一轮的人口增长。而西部这块广袤的土地，这块正在开垦中的土地，将会成为消化增长人口的主要区域。而随着西部与主城区交通联系的改善，将有更多的珠海人“居住向西”。西区新城的崭新景象走向珠海市民的生活，珠海城市区域之间的建设和发展达到和谐均衡。

土地储备“贫富不均” 本土实力派仍占据较大优势

　　虽然外来品牌开发商来势汹汹，但是在土地储备这一至关重要的环节，本土发展商仍然有其深厚的家底。
　　绿景集团珠海公司负责人曾在公开场合表示，绿景计划通过未来３年的发展，使珠海公司达到占据珠海市场份额１５％的目标，成为珠海第一方阵的品牌发展商。“在珠海的土地储备目标是２００８年达到７０万平方米、２００９年是１００万平方米，２０１０年要达到１１０万平方米。” 如此豪言曾在地产圈中引起震动与争议，但 “２０１０年要达到１１０万平方米”的储地目标在“地广气粗”的本土实力派面前仍不免要“英雄气短”，根据华发股份公布的资料，截至６月底，华发股份拥有土地储备４３８万平方米，且７０％集中在珠海，也即超过３００万平方米，而在其公布今年第三季度季报时即有分析文章指出，其总项目储备已突破５５０万平方米；而根据格力地产借壳海星科技公告中所公布的数据，其在珠海的土地储备业已超过１００万平方米，且均分布在城市中心区域。
　　虽然外来品牌发展商土地储备仍然有限，但融资能力、运作能力等决定外来品牌发展商在珠海一级土地市场上大展拳脚，实际上，从２００３年－２００７年，“招拍挂”拍出的土地中，外地开发商所拿的土地已占半壁江山（参表四）。除了储备丰厚的本土实力派，本土中小开发商在“招拍挂”的高资金门槛面前，探索合作开发、扩宽融资渠道等将是未来存亡的关键。

“紧箍咒”套向土地“银根”

　　作为政府调控的重要手段，土地政策无疑是近年来房地产“政策”最为集中的重点。今年对于土地市场的“深层次”管理，财税手段的多次使用无疑是划时代的。如自１月１日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。
　　与此同时，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》公布，修改后的城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在１９８８年暂行条例规定的基础上提高了２倍，征收范围也扩大到外商投资企业和外国企业（珠海市地税局在今年三月出台了该政策的珠海执行细则）。
　　随后，１月２５日，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，拉开了土地增值税清算的序幕。
　　上述三道“紧箍咒”不仅收紧了开发商的资金链，还收紧了政府的钱袋子，对于土地市场的健康发展不言而喻。
　　实际上，虽然很多开发商对上述政策叫苦不迭，但从目前仍在上涨的房价来看，税收金额大幅增长仅仅意味着挤压了开发商的部分利润给了政府，短期内房地产开发的收益并未受到太大影响，还需要更长的时间来实现平衡。