编者按
2008年元旦开始，珠海气温骤降，，直到创辉租售关门倒闭，直到中国人民银行决定第22次上调款准备金率。楼市的发展不仅让房地产专家、经济学家、投资人士关注和反思，也逐渐成为民生问题。珠海的楼市走势如何？影响未来房价走势的因素有哪些？现阶段买房应该注意些什么？
统计数据显示：涨幅回落、房价趋稳
据统计，2007年12月香洲区交易量下跌近三成，12月全市新建商品住房交易均价比11月下降两成。一个月的楼市“价量双降”当然不能妄称“拐点”，但也确实让不少人感到楼市的“降温”，不少业内人士大呼“遇冷”。
据了解，许多业内人士都认为目前的市场波动只是局部和阶段的现象，整体形势要看宏观调控持续时间及力度的大小，由于国家近期开始实施从紧的货币政策，2008年整个年度预计银行的放贷规模减少，房地产公司的资金相对紧张，竞争力将会减弱。部分开发企业为了保障赢利，在房价停滞时期，可能会推迟楼盘开发与上市的进度，熬过紧缩调控的阶段。对于市民最为关心的房价问题，房地产专家普遍认为，在现阶段珠海楼市涨势回落、房价趋稳。
2007年珠海房地产行业快速发展
根据珠海市统计局、珠海市房地产登记中心联合发布的数据显示：珠海2007年新建商品住房交易面积突破300万平方米，比2006年翻了一番；交易金额达2000亿元，比2006年增长近60%。随着珠海城市建设的不断完善，外来务工的人员不断增长，珠海房地产住宅市场需求呈现出快速的发展。
据不完全统计，2007年共有56个新盘上市，其中44个楼盘为2007年第一次推售楼盘，其余均为原有楼盘的后续开发项目。总体供应量约为255.52万平方米，推售套数约为15423套。其中，斗门和金湾区供应量约为45万和37万平方米。从住宅供需情况可看出，2007年的住宅商品房的销售量明显大于竣工量，显于出旺盛的需求。
宏观调控政策影响楼市发生变化
房地产专家认为：从2007年下半年开始，中国的房地产市场的政策与发展模式已经发生了根本性的改变，主要是全面的确立中国的住房保障休系，还有对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分。2007年国家加大了政策保障房的建设力度，各地都开始配建一定比例的经济适用房，不少地方表示要把保障人群从最低收入者扩大到低收入者。房地产市场已经由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”，被保障人群的增多将减少商品房购买人群。
2007年下半年以来房地产“密集性”调控与以往相比，可操作性明显增强，并且每隔一两个月就有新政策出台，伴随2008年从紧货币政策，使得近期房价趋稳。专家们普遍认为，由于2007年地价大幅攀升，原材料和环保投入的增加，决定了房价依旧有被推高的冲动。应当增强调控政策的持续性，包括金融、税收和住房保障体系的建设，防止房地产滞留资金量过大，防止再次出现房价报复性上涨。
房贷新政下谨慎进行楼市投资
经济学家指出：金融是房地产业的命根，高房价本质即是高资金流，银行信贷政策旨在控制房地产投资比例。“9.27房贷新政”后，投资行为比重比较大的深圳楼市二、三级市场成交量顿时大幅减少就是例证。从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年，房贷并非是银行的最优良资产，高房价的下跌可以让房贷随时变成坏涨。如果隐性风险无法缓解，最终将酿成金融体系的灾难，当国家进一步紧缩银根、收缩流动性过剩和抑制通货膨胀时，货币投放量必然会大幅减少，支撑高房价的低成本资金流就会存在风险。专家提醒有房地产投资行为的市民，“楼市同股市一样有风险，入楼市同样要谨慎”。
全国个人按揭贷款在2007年比2006年增长超过三倍以上，据统计，珠海城镇居民以户为单位拥有两套以上住房的持有率达一两成以上。不少业内专有家认为，央行与银监会严格个人住房按揭的审查，提高俱按揭的首付款比例，提高按揭利率，及控制银行信贷规模等就是针对房地产投资的调控手段，而银行信贷政策一旦落实，就会遏制部分房地产投资行为，控制房地产投资比例就是近期住房市场销售下降的根本所在。
买房卖房慎选房地产中介
继“中天事情”之后，珠海最大的中介创辉租售在2008年1月15日一夜之间所有门店关门，宣布倒闭。创辉租售自2002年4月公司成立，开始只有2家分行，至2007年，火箭般速度发展的一年，最高峰时有1800多家铺，进入珠海后，最多时拥有82家门店。珠海门店的关门倒闭将封存达4000万社会资金。
业内人士认为：中介作为房地产行业必不可少的一环，部分不良中介存在严重的问题，占有客户资金、高成本开铺、非常规性扩张、阴阳合同，甚至大肆圈钱、推高房价。房地产中介行业需要反思，希望经过深刻教训后，中介公司不要轻易对楼市的前景乐观过了头，也不要自暴自弃，重要的是以市场为基础、以客户为本，扎实练好“内功”。呼吁政府相关职能部门，尽快解决善后问题，切实解决民生问题。市民在选择房地产中介时要有警惕性，多问几个为什么，一旦发现自己的权益受到损害，要及时维权。
