●广州、深圳、东莞、惠州等地楼价还在调整之中

●中山、佛山已有见底迹象

●珠海楼价持续下跌或刚开始

俗话说：“倾巢之下安有完卵？”在这一轮地产市场调整中，在全国甚至全世界地产低迷的情况下，广东各城市的楼市也是普遍陷入低迷。虽然不会有“完卵”，但受各城市产业结构、投资水平、购买力等因素的影响，各城楼市还是表现出了鲜明的个性。其中深圳跌得最惨，而中山楼市整体最为平稳。

综合来看现在的市场，一个清晰的表现是：早在去年就进入下降通道的广州、深圳、东莞、惠州等地楼价还在调整之中，中山、佛山现已有触底征兆，而珠海———直到现在，持续降价的序幕好像才刚刚拉开。

1表象

中山缓跌即或见底

珠海持续下跌刚开始

在这一轮的大跌中，深圳跌得最惨，而中山楼市的价格却没有下跌太多。

家在深圳，却常年在广东各主要城市奔波的张鹏生，是深圳一商业地产策划机构的总经理。他的生活经常是今天深圳，明天广州，后天东莞，大后天不是中山就是珠海。他共有7处房产，分布在深圳、广州、东莞等5个城市。

据他说，当初他宁愿打理麻烦也要分地买房子的主要目的是规避风险，“鸡蛋不能放在一个篮子里”。现在看来，他的目的达到了：虽然在深圳、广州、东莞等地房价大跌，但其在中山的物业价格变化并不太大。

这一点和本报记者调查的现象基本相同。在这一轮的大跌中，深圳跌得最惨：1-6月，深圳房价跌幅达36%.广州、东莞楼市虽然波动没有深圳大，但也不好。而中山却没有下跌太多。

据了解，中山在今年3月才开始第一波降价促销，周边镇区出现了不少低于3000元/平方米发售的楼盘，到5月份，不足2900元/平方米的大信新家园出现，100套单位一推出就被一抢而空。另一个“2”字头的楼盘———中海翠林华府，开售当天即售出约七成。这样看来，2800-2900元/平方米，或许就是中山楼市的“底部价”，未来中山房价再继续大跌的可能性也不是太大。
在这一轮的跌价中，最“特立独行”的是珠海楼市，在广东多数城市都已“大跌”的时候，珠海楼市还处于“房价下降的初期”阶段，其价格的调整期出现得最晚。

2内因

中山镇区发力跌幅小

珠海供销皆少反应慢

中山镇区楼价已经开始跑赢中心城区；珠海因供销皆少而反应较慢。

在本轮广东楼市价格的大调整中，下跌最为剧烈的是深圳，出现这一现象的具体原因已经是市场共识：2007年房价上涨过快，市场炒风太盛。

这似乎也是广州、东莞等地的市场大跌的原因之一。

而与之形成鲜明对比的是中山楼市———中山在本次调整中表现最为稳健。中山各镇区都有其特色经济，发达的民营经济使中山藏富于民。以前房地产开发集中于中心城区，近两年来，镇区房地产持续升温，购买力爆发，镇区居民纷纷在自家门口购房。

在今年的调整市道中，中心城区供应明显过剩而导致深度调整，但是镇区因为强有力的经济支撑，调整幅度不大，并且镇区楼价也开始跑赢中心城区。

而珠海楼价为什么到现在才开始持续下跌？业内认为一方面是因为其是二线城市，且不少楼盘以外地客户为主要目标客户。

另一方面珠海的大发展商不多，而且从2005年到2007年，珠海几乎每年的供应量都在300万平方米左右，而消化量也在300万平方米左右，无论是供的量还是求的量在周边几个城市来看都偏小，所以发展商对政策的反应相对也不会那么迅速。

3短期

广州限价房逼低楼价

莞珠禁购房入户影响大

限价房给广州楼市带来直接影响；东莞和珠海因购房入户取消而让市场更糟。

整体来讲，近期广东的房价还将继续下行。广州距离业内专家预测的全市十区8000-8500元/平方米之均价线，尚有1000元/平方米左右的下降空间。今年初以来，广州在全国首创的限价房（双限、三限房）大量涌现，限价房的低价效应，对区域周边的商品房价有较大的影响。由于在未来一年还有不少限价房上市，对于楼市价格的走势还将带来直接的影响。

而对于深圳，短期市场继续下行或成定局。有专家称深圳房价“跌破万”指日可待，就目前的情况看，这样的情况或真会发生。

东莞和珠海市政府取消购房入户政策，也令调整中的楼市“雪上加霜”。东莞外来人口是本地人口的5倍，取消购房入户政策，给了房地产市场重重一击。珠海今年4月停止执行购房入户政策，这对以外地客户为主力的西区楼盘影响非常明显。西区楼盘嘉景名苑项目负责人透露，自从珠海取消了购房入户政策以后，楼盘都很少有成交，连看房的人都少了一大半。

此外，东莞、佛山的产业结构转型，则给地产带来不确定性因素。东莞的产业转型短期内让东莞工业利润下降，部分企业的搬走让就业人口和消费人口减少，这让多数东莞人对城市的前景感到迷茫，也让市民对房地产信心不足。佛山大量的陶瓷产业的外迁，也必然使购房需求减少。

4长期

广州亚运是大利好

深佛受惠于一体化

亚运会让广州新城等地发展快；深圳、佛山将受惠于深港一体化、广佛一体化。

对于房地产今后的发展，珠三角七城也各有助推剂。2010年将于广州举行的亚运会，将带动广州乃至广东基础设施的大发展，并将对房地产也起到很大的带动作用。

将于2009年12月建成的亚运村选址于广州新城启动区，目前保利地产等地产集团已在周边区域储地。

亚运会体育场馆聚集的广州东部区域，随着地铁、公路网络的建设，将使东圃的奥体新城、萝岗新城等区域房地产项目受益。

目前该区域正在启动的广氮预留地块规划，将成为广州楼市发展后劲最为强劲的区域之一。

深圳、佛山的房地产发展将分别受惠于深港一体化、广佛一体化的实践。百仕达地产常务副总经理罗雷表示，深港一体化若能走得通，将给深圳带来一番新气象。

而去年6月开工的广佛地铁，将加速广佛两个城市的融合，市民之间的往来更便利、快捷，吸引更多的广州市民到佛山来居住和工作，使佛山楼市的需求不断扩大。

七城中的其他城市，惠州房地产将在石化产业的发展壮大中寻找后劲；珠海以滨海生态旅游为载体，大力发展特色经济，也将给房地产业的发展提供新的契机。