2008年的楼市，延续着2007年楼市的低迷市况。年初，受2007年第四季度楼市趋淡和春节长假的影响，楼市一直萎靡不振，价格略有下调，成交量急剧下降。市场观望气氛浓厚，日均成交量突破100套的警戒线，深圳楼市在艰难中前进。而在部分品牌开发商率先大举降价的引领下，一场抛弃往日忌讳“降价”的生产自救式的“破冰”行动在楼市中开展开来，大量开发商纷纷跟进，楼市在3、4月份迎来小阳春，价格稳步下降，成交量持续上升，4月底，全市成交均价自 07年1月份以来首次低于万元/平方米，日均成交量达200套以上。 5月初的春交会为楼市带来了新的契机。受大量“特价房”面市的影响，均价已经接近07年初的水平。日均成交量也稳定在180套左右。而“5·12”汶川大地震成为深圳楼市的分水岭，导致楼市再度趋冷，深圳、上海、北京、成都、长沙、武汉等地市场反应明显，成交量急剧下降，形成二次探底的局面。而5月底及6 月份，深圳豪宅上市放量，成交均价也有所上涨。

　　1． 上半年商品住宅销售描述统计分析

　　1．1 上半年商品住宅供求面积比较分析

　　2008年上半年，深圳商品住宅预售面积257.44万㎡，销售面积154.25万㎡，供求比为1.67。2008年上半年深圳商品住宅供应基本上是在逐月增加的，销售面积除了6月份有所下降外，其他各月相应的也在增加，但6月份的供应量是最大的。其中，5月份的销售面积最大，为38.48万㎡，2月份的销售面积最小，仅成交6.44万㎡。

　　在SPSS中对预售面积与销售面积做相关性检验，得到检验结果。可以得出结论：二者的相关系数为0.831，说明二者有很强的正相关性，也就是说当预售面积增加时，销售面积也回相应增加，唯一的例外就是6月份，当预售面积继续增加的时候，销售面积没有相应增加，反而出现较明显的减少。合理的解释是，销售面积更多的是受市场价格的影响，当价格出现大的变化时，销售面积会相应发生改变，而不是仅仅根据预售面积的变化而变化。

　　1．2 上半年商品住宅销售均价统计分析

　　2008年上半年，深圳商品住宅销售均价为13445.00元/平方米，比去年10月份的17350.00元/平方米历史最高点下降了22.51%。从图 1.2可以看出，销售均价自2月份达到最高点16315.00元/平方米以后便开始下降，5月份下降到最低点11014.00元/平方米，受东部华侨城（查看地图）·天麓等豪宅推出的影响，6月份均价有所上升，达到12681.00元/平方米。再来看均价与供求比的关系。根据市场经济一般法则，商品供过于求，价格会下降。但是，从短期来看，由于商品类型性质的不同，也会导致供求关系变化出现偏差，从而影响到价格的变化。随着供求比的下降，价格也呈同比下降趋势。尤其在3月份，随着供求比从2月份的3.18下降到3月份的 1.65，价格降幅也达到了16.53%。当然，短期内的产品类型性质也会导致供求变化的偏差，从而影响到价格的变化。

　　1．3 上半年商品住宅销售均价与销售面积对比分析

　　对比上半年深圳商品住宅销售均价与销售面积可以发现，二者之间是一个反向变化的关系，当销售面积增加的时候销售均价是下降的，当销售面积减少的时候销售均价反而上升，从图1.3可以更直观地看出这个关系。2月份的均价是最高的，为16315.00元/平方米，但同时2月份的销售面积却是最少的，仅为 6.44万㎡，远低于其他月份。合理的解释是，中国传统的春节长假使得深圳楼市萎靡不振，成交量较1月份急剧下降，再加上市场观望气氛浓厚，销售面积骤减也是在所难免的。但是2月份推出的楼盘中并没有豪宅，无法提高均价，而2月份的销售均价为何却是最高的笔者无法解释，需要在后续的研究中加以解释。

　　为了更加准确地得到销售均价与销售面积的关系，销售面积对均价的影响程度到底如何，将会在下面的章节中利用SPSS软件加以研究。

　　2．销售均价与销售面积的回归分析

　　2．1 销售均价与销售面积的交叉表分析

　　为了验证销售均价与销售面积之间确实有关系，下面在SPSS中对二者进行交叉表分析，得到的结果如下：

　　从销售均价与销售面积的卡方检验结果可以看出，皮尔逊卡方检验的显著性概率为0.224，远大于0.01，说明销售均价与销售面积之间确实存在一定的关系。

　　为了验证销售均价与销售面积之间存在线性相关关系，且这种线性关系强弱程度和方向如何，下面在SPSS中对二者进行相关分析，得到结果如下：

　　可以得出结论：销售均价与销售面积呈较强的负相关关系，相关系数为-0.888，P值为0.18，在0.05的显著性水平下是有意义的。这与之前的分析是相吻合的，即销售均价与销售面积呈反向变化关系。

　　2．2 销售均价与销售面积的散点图

　　为了更形象直观地观察销售均价与销售面积的线性关系，下面在SPSS中做出二者的散点图。从散点图可以更直观地看出销售均价与销售面积之间负的线性关系：图中的点所连接的直线是一条斜率为负，即向右下方倾斜的直线。

　　2．3 销售均价与销售面积的回归

　　根据以上分析，可以建立销售均价与销售面积的回归模型： Y=α+βX+ε 其中，Y是销售均价，X是销售面积，ε是误差项。复相关系数R为0.888，说明销售均价与销售面积之间存在较强的线性关系；判定系数R的平方为0.788，校正后的判定系数为 0.735，说明销售面积的解释度很好，可以很好的解释销售均价的变化；F值为14.843，比较大，方差分析的F统计的显著性水平为0.018，小于 0.05，说明方程具有显著的统计意义。

　　可以得出其显著性水平小于0.05，说明方程拟合效果很好。

　　可以得出方程中各系数的值，得到最终的模型为：Y=17375.114-152.873X

　　2．4 回归结果的解释说明

　　结合深圳楼市来对回归结果进行解释说明： 5月份深圳商品住宅销售面积增加销售均价反而下降，与5月份的春交会有很大关系。春交会期间，大量特价房和折扣优惠推出，各种促销方式层出不穷，成交量开始稳步上升。但由于各楼盘价格的下降导致均价下降，为上半年最低均价。6月份销售面积有所下降，均价反而上升，与东部华侨城·天麓等豪宅别墅的推出有很大关系。而2月份销售面积最少，销售均价反而最高，反映了价格高时市场的观望气氛非常浓厚，需求减少，供过于求，销售面积自然下降，而均价也就相应的会上升。

　　但是，因为本文所用数据是截取的深圳2008年上半年的销售数据，其不可避免的会有一定的片面性。特别是在当前如此特殊的大的国际国内经济形势下，上半年的数据会有很强的特殊性，并不能代表深圳过去一年甚至几年的房地产市场发展规律。本文所得出的结论也不可能准确地预测出今后房地产发展方向和价格走势，不能根据以上结论就断定深圳房价会一直这么跌下去。在当前的这个时期，可以认为房地产市场处于一个衰退期，而在这个特定时期才会出现量涨价跌的局面。当房价不再符合这样的发展趋势的时候，我们可以认为拐点或将出现，房地产市场或将出现复苏。

　　3．总结

　　根据分析显示，2008年上半年深圳商品住宅销售在年初持续了一段时间的低迷，尤其在2月份销售量达到最低，之后有所回升。5月份受春交会的影响成交量达到最高点，价格下降到最低点。6月份以来，成交量有所下降，而价格有所上升，市场观望气氛较浓，销售持续低迷。

　　从6月份销售均价可以看出，豪宅别墅的价格对均价的影响还是较大的，这也直接影响到了价格指数的计算，不能合理地反映出楼市的真实价格，对广大普通购房者有一定的误导性。因此，德思勤信息研究中心正在积极探索更为合理科学的计算房价指数的方法，希望可以把豪宅别墅对房价指数的影响减小到最低。

　　经过这一轮的市场波动，目前深圳房地产市场出现浓厚的观望气氛；同时，今年以来，全球经济下滑已经波及国内经济，使得今后国内经济增长预期存在一定程度的不明确性；此外，目前紧缩的货币政策，也使得包括深圳房地产开发经营与交易的资金来源出现一定的困难。

　　一系列房地产发展的不利因素，使得今年国内包括深圳房地产市场持续低迷。但是今后的房地产市场不会因这一轮的波动而出现长期低潮。在宏观经济持续增长的前提下，目前房地产市场的低迷是相对的，是向理性回归过程中的一种调整，之后，不健康因素会逐渐消除，而居民的自住需求会持续稳定的增长，这将有利于房地产市场的进一步发展。